本文来源代财经 作者:刘新歌

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郑州二七新区是继郑东新区之后最大的城市规划，穿过郑州西南门户和南水北调运河。2016年，在郑州努力工作多年的徐叶（笔名）在该地区南三环珠江翠园社区买了一套90平方米的房子。根据购房合同，该房屋应于2018年6月30日交付。

令他惊讶的是，近六年后，该项目被列为一个有问题的房地产，不仅交付遥远，而且业主筹集资金继续建设。今年1月26日，项目开发商珠江房地产第三次向业主发出筹集资金的通知，称为满足基本交付条件（即基本入住条件），增加4561万元和498元。

2021年3月和10月，珠江房地产两次要求业主通过购买项目停车位和商店筹集1239万元的建设资金。面对项目无法弥补的资金缺口，业主不再信任开发商，也更担心房屋何时交付。

据《纽约时报》财经报道，长沙、衡阳、太原等地延期交付的项目都要求业主支付房款。这让业主尴尬：不支付，房子可能完全腐烂；支付，业主的损失可能会进一步扩大。

项目停工后，开发商要求业主筹集资金开工

20142007年7月，郑州当地开发商珠江房地产开发了珠江翠园社区，包括4栋住宅和1栋公寓。

2016年前后，1033套住宅悉数售出，合计回笼资金约3亿元。2017年，公寓项目珠江上景寓开售，160套公寓合计卖出近1亿元。许烨对时代财经称，“当时买到房子很开心，地理位置、交通条件都很好，签下合同后一直很期待。”

李峰(化名)在珠江上景寓买了一套38平米的复式公寓。家里的房子是90年代的楼梯楼。父母年纪大了爬楼梯不方便，我在珠江上景寓附近工作，所以买了一套改善生活。

然而，2017年初，徐叶、李峰和邻居发现他们购买的房地产已经关闭。在这方面，珠江房地产多次回复业主称由于环境控制和市政道路环翠路堵塞而暂停建设。直到交付期（2018年6月30日）临近，珠江房地产才改名为由于环境控制和资本链紧张，社区无法正常建设。2019年，该项目被列为问题房地产。

近几年来，珠江房地产多次承诺交房时间，但均未如期兑现。

202020年4月20日，珠江房地产向业主发布了《珠江翠园项目延期交付说明》，称剩余项目建设需要6798万元，建议业主积极购买停车位、地下室和商店。李峰告诉《纽约时报》财经，珠江房地产已经向业主发起了两次融资，并通过出售停车位收回了1000多万元。有些家庭有困难，只有四五个合资企业买了一个停车位。没有办法，为了尽快交付社区，可以有一所房子。

然而，业主的积极融资并没有填补项目的资金缺口。今年1月26日，珠江房地产再次向珠江翠园业主发出了一封信。在信中，珠江房地产表示，早期业主筹集了1239万元的建设资金，但根据审计报告，剩余未完成的项目需要增加7020万元的建设资金，满足基本交付条件（即基本入住条件）需要增加4561万元，约每平方米增加498元。

珠江房地产再次承诺交付期：我们保证，通过业主积极伸出援助之手，如筹集足够的建设资金，我们将使翠园社区在2022年8月达到基本交付条件；如果筹集的资金不理想，我们将积极开展项目建设，重点建设，工期将相应延长。

郑州珠江房地产副总经理宋磊在接受《纽约时报》财经采访时表示，早期延迟交付主要是由于环境控制（每年4个月）和市政道路堵塞，而资本缺口是由于原材料的增加和时间成本的增加。额外的住房支付主要取决于业主的意愿，该工作尚未正式开展。

至于融资渠道，宋磊说：银行当然不能融资，我们也没有别的办法。主要是出售项目剩余资产，约1000万元。宋磊承认，项目资产价值与所需建设资金之间的资本差距约为3000万元，这取决于业主是否愿意筹集资金（即每平方米增加498元），但现在这件事还没有确定。我们只是启动了，这取决于业主是否愿意。

开发商或挪用预售资金，母公司退出项目股权

与徐烨类似，还有来自西安雁南和岳府的业主宋明(化名)。

近日，在西安市住房和城乡建设局的协助下，宋明及其邻居获得了项目预售资金监管银行平安银行出具的资金下落，发现预售资金仅为33亿元10.891亿元进入监管账户。监管账户近11亿元，4.891亿元用于返还前期融资，工程款为4.67账户余额仅为5400万元。

根据购房合同，宋明的房子将于2022年底交付，但自2021年10月以来，房地产建设缓慢接近停工。近日，项目母公司通过股权转让退出西安奥宏房地产有限公司（以下简称奥宏房地产），并将51%的股权出售给西安奥宏房地产有限公司。

至于股权转让的原因，奥宏房地产表示，为了保护项目和业主的利益，母公司的股权发生了变化。公司表示，项目开发建设主体未发生变更，不影响购房销售合同的继续履行。

然而，宋明和他的邻居们心里没有底。在他们的航拍照片中，几乎没有人在项目现场工作。在这方面，项目相关人士告诉《纽约时报》财经，元宵节后，它已经恢复了工作。从3月初开始，它基本上已经完全恢复了工作，每天大约有200或300人。然而，根据现场工艺和工作类型的安排，如地下工程建设，施工状态不能从外部看到。

西安雁南和岳府项目施工现场

关于项目公司的股权转让和预收资金，上述人士表示，只是资本层面的工商权益变更，合法合规。这是合作伙伴的一些考虑，也是为了确保项目的交付、资金流动和整个项目的建设。

对房地产企业预售资金的监管正在引起重视。目前，我国各城市的预售资金监管规则不同。今年2月，出台了《国家商品房预售资金监督管理办法》。根据本办法，商品房预售资金额度监督为重点限额监督

然而，对于受延期交付影响的徐烨来说，他们还没有找到有效的维权方式。除了每月还2000元左右的抵押贷款外，大多数人还要花1000多元租房。西安宋明的抵押贷款压力更大，每月超过9000元。

北京市东元律师事务所合伙人李松律师对时代财经称，对于楼盘迟延交付，业主可根据合同约定主张赔偿违约金，因延迟交付造成的租房支出等损失，也可据此主张相应的赔偿。如果开发商资金链断裂甚至破产的话，业主可作为债权人参与破产清算。不过，如果开发商破产后没有什么资产的话，业主权益确实难以维护。